MANSION MANAGEMENT
マンション経営Q&A
メリットがたくさんあるマンション経営。マンションを経営する上で、リスクに感じる部分があるのは確か。
そこで、ひとつひとつのリスク・疑問について、分かりやすく解説。不安な要素をきれいサッパリ解消します!
Q.1 住宅ローンや子供にお金がかかり余裕がないのですが…
A .1 ご勤務医の方々でも「損益通算」により所得税・住民税の軽減が可能です。
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マンション経営を始めるにあたって、ローンの支払いでさらに余裕がなくなると思われるかもしれませんが、家賃収入でローンの支払いをしますので、月々のご負担はごくわずかです。
しかも損益通算を利用して確定申告をすることで所得税・住民税を軽減することができ、さらに余裕をつくっていただくことも可能です。中にはお子様の保育料が減額になったり、所得制限のある乳幼児医療費の給付が受けられるというケース等もございます。
マンション経営を始めることで、生命保険の見直しもでき、家計の見直しも期待できます。弊社では、手取りの中からではなく手取りの外の部分を使って行うマンション経営をご提案しております。
詳しくは担当営業マンまで。

Q.2 住宅ローンを組むのが不安です。将来金利が上昇した時はどうすれば?
A .2 家賃収入や節税分を繰り上げ返済に回し、早期完済される方がほとんどです。
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ローンと一口に言っても、車のローンのようにご自身でお支払いするだけの単なる借入と違いマンション経営は家賃収入という収益を生む借入となり、性質が大きく変わってきます。
さらに、住宅ローンには付随して団体信用生命保険(団信)がついてくるので、万が一の時でも安心です。実際、この団信のメリットを利用するために現金購入ではなく、あえて住宅ローンを組まれる方も少なくありません。
弊社では将来的な金利上昇リスクや家賃の低下リスクに備えて、計画的な繰り上げ返済をご提案しております。繰り上げ返済は、直接元本部分を返すので、ローンの期間の短縮もしくは月々の支払金額の軽減に効果があります。また、生命保険の代替部分との兼ね合いやオーナー様やご家族のライフサイクルによって、ご提案の内容も変わってきます。

Q.3 火災や地震が心配です…
A .3 ワンルームマンションは構造的に地震に強いので大丈夫です。
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まず、火災のリスクに対しては予め、耐火性の高い構造の物件を購入することも大きなポイントです。住宅ローンを組む際には火災保険に加入していただきます。入居者の方にも火災保険に強制加入していただきますので、いわば二重に保険が掛けられていて安心です。
次に地震のリスクに対しては、耐震性の高い構造、1981(昭和56)年以降の物件を購入することがポイントです。
東京カンテイの『阪神大震災マンション被害度調査報告』資料によると、ワンルームタイプの倒壊被害は皆無とあります。というのも、ワンルームマンションはオフィスビルと違い、一棟の中に多くの居室を持ち、多くの仕切り材や鉄筋を使用しているため、地震に対する耐久性は比較的高いと言われているからです。
大地震の被害状況をみても、致命的な被害を受けた「大破」した建物は旧耐震の建物には見受けられましたが、1981年降に施工された新耐震設計以降の建物ではほとんどありません。つまり1981年以降の建物であれば耐震性能も優れており、さらに地震保険に加入すればさらなるリスクヘッジができます。

Q.4 マンションが古くなったら…空室リスクが心配です。
A .4 長期保有を視野に入れた物件選定ときちんとした管理会社選びが大切です。
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マンションの経営を考えるにあたってまず気になると思われるのが、空室ではないでしょうか。このリスクを回避するためにはまず第一に立地・好条件の物件を選ぶことが大切です。駅近であるというメリットは年数が経っても変わりません。また長期に渡り需要があるエリア選びも重要です。
弊社では長期的な展望を視野に入れ、厳選した物件をご提案させていただいております。また、物件の品質においてもタイル張りの外装の物件は雨風による経年劣化を最小限に防ぐため、長期に渡り見栄えの良い状態を保てます。内装は分譲使用によるしっかりとした構造とグレードの高い設備が導入されているので、クロスの張り替え、定期的なメンテナンスにより安定した入居者と家賃収入を確保することが可能になっていきます。
詳しくは担当営業マンまで。

Q.5 古くなると家賃が下がるのでは?
A .5 立地条件としっかりしたメンテナンス、賃貸管理で賃料の値下げを防ぎます。
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好条件のマンションに限るとその家賃はほとんど下がってないのが現状です。
しかし、賃料は、立地条件・グレード・管理内容などに左右されるため、物件選びは立地条件が良く、管理のしっかりとした会社のものを選ぶことが大切です。
都心の駅から近い物件で、かつメンテナンスや入居者管理がしっかりしていれば、家賃の下落幅の縮小や空室期間の短縮につながり安心です。
とはいっても築年数が長くなれば少なからず家賃は下がります。そこで、違う角度からのアプローチとして、ローンの繰り上げ返済をすることで収支のバランスを調整し、また改善することも可能です。
詳しくは担当営業マンまで。

Q.6 ローンが完済する頃には建て替えが必要なのでは?
A .6 メンテナンスをきちんと行っていれば建て替えはほぼ必要ありません。
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現行の建築基準法で定められているコンクリートの厚さで建築されたマンションは、一説によればおよそ90年間利用可能であると言われています。一例に、1927年(昭和2年)に建設された日本で最初のコンクリート造の集合住宅である同潤会アパートは築後70年で建て替えられました。
近年では不動産に対しての法整備も進み、各デベロッパーは一定の耐久性を維持できる規格でマンションを提供しています。
よって建物はメンテナンスを定期的に行うことで、ローンを完済する頃に建て替えの必要性はほぼ必要ありません。
詳しくは担当営業マンまで。

Q.7 将来的に売れるかどうかが心配です…
A .7 しっかりとした価格査定を行って、転売・再販が自由にできます。
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近年、日本の不動産評価は従来の「近隣取引事例比較法」から、欧米流の「収益還元法」に転換しました。
この収益還元法の導入により土地や建物そのものが持つ収益性が重視されるようになりました。かつては大家業というと専門的なイメージがありましたが、近年では投資ブームにより不動産投資も身近なものとなり、一般消費者も増加し、市場は拡大しています。
特に資産運用のマンションは入居者がついたまま売却できるため、他の不動産に比べると流動性が高く、金融商品的に転売が可能です。
詳しくは担当営業マンまで。

Q.8 もし会社が倒産したらどうなるのですか?
A .8 マンションの使用・収益・処分はオーナー様の自由です。
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万が一弊社が倒産してもマンションの所有権はオーナー様にありますから、購入した会社に関係なく財産は守られます。
特にワンルームマンションの場合は人気のあるエリア、適正な家賃、優れた設備があれば管理会社はどこにでも依頼できます。
尚、弊社ではオーナー様の最良のパートナーとして、末長く務めさせていただくために、万全の体制を整えています。
詳しくは担当営業マンまで。

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